양도소득세 1세대 1주택 비과세 2주택 보유자 비과세 특례

안녕하세요 예비부자 여러분. 이번 시간에는 세금에 대한 정보를 전달해드리려고 합니다. 투자를 하시는 분들에게 세금이란 떼려야 땔 수 없는 존재입니다. 이번 포스팅에서는 그중에서도 양도소득세에 대해 자세히 알아보겠습니다. 

목차

1세대 1주택 비과세

거주 및 보유기간(1세대 1 주택)

기간 계산

보유기간의 계산은 어떻게 할까요?

보유기간의 계산은 소득세법 제95조 제4항의 규정에 따라 취득일로부터 양도일까지로 합니다. 다만, 2021.1.1 이후 양도하는 주택의 보유기간은 위와 같이 취득일부터 양도일까지로 하되, 2 주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1 주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산 합니다.

상속주택

상속받은 주택을 상속개시일부터 2년 이내 1세대 1 주택으로 양도하는 경우 비가세가 적용되나요?

상속개시일(사망일)에 피상속인과 상속인이 동일세대로 상속받은 주택을 양도하는 경우, 양도 세전 기간은 상속개시 전에 동일세대로서 보유하고 거주한 기간을 합산하여 판단됩니다.

노후로 인한 멸실 후 재건축

1세대 1 주택자로 취득한 주택이 노후되어 멸실 후 재건축하여 양도하는 경우 해당 주택의 보유기간은 당초 취득한 주택의 취득일부터 계산하나요?

주택을 보유하는 중에 소실, 무너짐, 노후 등의 이유로 멸실되어 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간과 보유기간을 통합하여 적용합니다. 따라서, 재건축된 주택의 보유기간은 이전 주택의 취득일로부터 시작하여 계산됩니다. 이러한 절차는 양도세나 비과세 적용 등의 관련 규정에 따라 처리됩니다.

세대원 일부 미거주

세대원 중 일부가 미거주하는 경우에도 거주요건을 충족한 것으로 보나요?

세대원 중 일부가 취학, 근무, 질병 요양 등의 부득이한 사유로 주택에 거주하지 않은 경우에는 그들을 거주한 것으로 간주합니다. 그러나, 거주하지 않은 사유가 부득이한 사유에 해당하지 않는 경우에는 그렇지 않습니다. 따라서, 세대원이 부득이한 사유로 주택에 거주하지 않은 경우에는 주택에 대한 거주기간이 유지되는 반면, 그렇지 않은 경우에는 거주로 간주되지 않을 수 있습니다.

 

조정대상지역에서 해제

1세대 1 주택으로 취득당시에는 조정대상지역에 해당되었지만, 추후 조정대상지역에서 해제된 경우에도 2년 이상 거주요건이 적용되나요?

"취득 당시"에 조정대상지역 소재 주택을 취득한 경우를 기준으로 하므로, 취득 이후에 조정대상지역에서 해제되더라도 거주요건에서 면제되는 것은 아닙니다.

민간건설임대주택, 공공건설임대주택

민간건설임대주택을 5년 이상 임차하여 거주하여 분양받은 후 2년 이내에 양도하여도 비과세를 적용받을 수 있나요?

"민간임대주택에 관한 특별법"이나 "공공주택 특별법"에 따라 건설된 민간건설임대주택이나 공공건설임대주택, 혹은 공공매입임대주택을 입수한 뒤 양도하는 경우에는, 임차 시작일로부터 양도일까지 세대 구성원이 5년 이상 거주한 경우, 양도소득에 대한 비과세 혜택이 2년 이상의 보유 기간과 관계없이 적용됩니다.

1세대(1세대 1 주택 비과세)

세대의 정의

비과세 판단 시 세대의 범위가 어떻게 되나요?

1세대란, 거주자와 그의 배우자가 함께 실질적인 생활을 하며 동일한 주소나 거처에서 생활하는 가족을 가리키며, 가족은 거주자와 그의 배우자의 직계 친족(배우자를 포함한) 및 형제자매를 포함합니다. 이에는 취학, 질병 치료, 근무, 사업 등으로 인해 본래의 거주지나 주소를 일시적으로 떠난 사람들도 포함됩니다.

 

비과세 판단시 동일세대 여부 판단기준은 무엇인가요?

주택 양도일 현재를 기준으로 동일세대 여부를 판단하며, 만약 가족이 동일한 장소에서 생활하지만 주민등록상 현황과 실제 현황이 다른 경우에는 사실상 현황을 기준으로 판단됩니다.

배우자가 없는 경우에는 세대를 구성할 수 없나요?

배우자가 없는 세대는 일반적으로 1세대 1 주택 비과세 혜택의 적용 대상에서 제외됩니다. 그러나 특정 예외 사항에 해당하는 경우에는 배우자의 유무와 관계없이 1세대로 간주됩니다.

1. 해당 거주자가 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 종합·퇴직·양도소득이 국민기초생활 보장법 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 이상이며, 독립적인 생활이 가능한 주택이나 토지를 관리·유지하고 있는 경우 (미성년자의 경우 제외되며, 미성년자가 결혼하거나 가족의 사망으로 인해 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 1세대로 간주됨)

자녀의 주민등록은 주택을 보유한 부모님 댁에 있으나 실제로는 독립하여 별도의 주택에 거주하고 보유기간 등의 요건을 충족한 경우 비과세를 적용받을 수 있나요?

자녀가 독립세대 구성 요건 중 하나를 충족하며, 주민등록상 현황과 실제 거주지 현황이 다른 경우(예시 참조)에는 실제 거주 현황을 기준으로 별도 세대 여부를 확인하여 비과세 혜택을 결정합니다.

독립세대 구성 요건은 다음과 같습니다:

1. 배우자가 함께 있거나, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
2. 만 30세 이상인 경우
3. 소득이 국민기초생활 보장법 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 이상이며, 주택이나 토지를 관리·유지하면서 독립적인 생활을 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)

실제 거주지 증빙서류로는 택배 및 우편물 수령 내역, 공과금 납부 내역, 임대차 계약서, 입주자 관리 카드 등이 있습니다.

 

1 주택(1세대 1주택 비과세)

주택의 개념

공부상 2 주택을 보유하고 있으나 1채는 낡고 허름하여 창고 등으로 임대 중인 경우 보유주택수 계산에 포함되어 다른 거주 중인 주택의 양도 시 비과세를 적용받을 수 없나요?

주택은 허가 여부나 공부상의 용도 구분과는 관계없이, 사실상 상시 주거용으로 사용되는 건물을 말합니다. 만약 용도가 명확하지 않다면, 공부상의 용도에 따라 분류됩니다. 양도 당시의 실제 용도를 확인하여 주거용 또는 사무용으로 사용되는지 여부를 검토하여 주택의 양도 시 비과세 여부를 결정합니다.

 

주택을 영업용 건물로 사용

공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우에도 비과세를 적용받을 수 있나요?

소유하고 있는 주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하고 있다가 양도할 경우, 해당 주택은 비과세 혜택의 대상으로 간주되지 않습니다.

 

주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우

주택의 건물은 본인소유지만 주택의 부수토지가 다른 사람 소유인 경우 주택이 주택부수토지 소유자의 보유주택수에 포함되나요? 또, 주택부수토지의 소유자도 비과세가 적용되나요?

1세대 1 주택의 비과세 판정 시, 주택과 부수 토지의 소유자가 다른 경우에는 주택의 건물을 소유한 자의 주택으로 간주하여 주택 수를 계산합니다. 그러나, 비과세 판정은 "1세대"를 단위로 하기 때문에 두 소유자가 동일 세대원인 경우에는 해당 "1세대"의 1 주택으로 간주됩니다.

 

공동소유 주택

공동소유한 주택은 주택수 계산을 어떻게 하나요?

1 주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 특별한 규정이 없으면 각 개인이 1주택을 소유한 것으로 간주됩니다. 그러나, 동일한 세대원이 공동으로 소유하는 주택의 경우에는 "1세대"별로 공유지분을 합산하여 1주택으로 간주하고, 이에 따라 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용합니다.

 

무허가주택의 부수토지

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으나 주택부분을 미등기로 양도하는 경우에도 비과세를 적용받을 수 있나요?

건물은 미등기로 양도되었지만 부수 토지는 등기 후에 양도한 경우, 건물이 정착된 면적에 따라 정해진 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 부수 토지에 대해서는 양도 소득세를 과세하지 않습니다.

한울타리 2 주택

한울타리 안에 2개의 집이 있는 경우 1세대 1 주택으로 비과세가 적용되나요?

한 울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우, 1세대가 동일한 생활 영역 안의 1주택으로 사용하는 경우에는 비과세가 적용될 수 있습니다. 그러나 이는 건물의 주 출입구, 독립성 등을 종합적으로 검토하여 1주택 여부를 판단합니다. 따라서 주택의 실제 사용 용도와 건물의 구조 등을 고려하여 판단해야 합니다.

 

2 주택 보유자 등에 대한 비과세 특례

일시적 2주택

신규주택의 취득시기

일시적 2 주택으로 보기 위한 신규주택 취득시기에 제한이 있나요?

일시적 2주택 특례를 적용할 때, 신규 주택을 취득하기 위해서는 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 취득해야 합니다. 이때, 1년 이상 경과 여부를 판단할 때에는 종전 주택을 취득한 날인 초일은 고려하지 않습니다. 따라서 취득일을 기준으로 1년이 초과한 시점을 확인하여야 합니다.

 

종전주택의 양도조건

일시적 2주택으로 보기 위한 종전주택의 양도시한은 언제까지인가요?

종전의 주택이 조정 대상 지역에 있고 조정 대상 지역에 있는 신규 주택을 취득한 경우, 다음의 규정에 따라 종전 주택을 양도할 수 있습니다:

1. 2018년 9월 13일 이전에 신규 주택을 취득하거나 매매 계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우: 신규 주택 취득일로부터 "3년 이내"에 종전 주택을 양도할 수 있습니다.

2. 2019년 12월 16일 이전에 신규 주택을 취득하거나 매매 계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우: 신규 주택 취득일로부터 "2년 이내"에 종전 주택을 양도할 수 있습니다.

3. 위 1과 2에 해당하지 않는 경우, 다음 조건을 모두 충족해야 합니다:
- 신규 주택의 취득일로부터 "1년 이내"에 신규 주택으로 세대 전원이 이사하고 주민등록법 제16조에 따라 전입 신고를 완료해야 합니다.
- 신규 주택의 취득일로부터 "1년 이내"에 종전의 주택을 양도해야 합니다.

그러나, 기획재정부에서 발표한 2022년 소득세법 시행령 개정안에 따르면, 2019년 12월 17일 이후 조정 대상 지역에 있는 신규 주택을 취득한 경우, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 신규 주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 특례가 적용됩니다. 이 경우, 신규 주택으로 전입하지 않는 경우에도 비과세가 적용됩니다.

그러나, 2022년 5월 9일 이전에 양도한 경우에는 종전 규정에 따라 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도 및 세대 전원이 신규 주택으로 전입해야 비과세 특례가 적용됩니다.

 

동일세대원에게 양도

종전주택을 동일세대원에게 양도하는 경우에도 일시적 2주택 비과세를 적용하나요?

동일 세대원에게 양도하여 양도 후에도 계속 1세대 2 주택이 되는 경우, 일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 수 없습니다. 이는 동일 세대원 간의 양도가 있더라도 주택이 여전히 해당 세대의 주거 목적으로 유지되기 때문입니다. 따라서 이러한 경우에는 일시적 2주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다.

 

새로 취득한 주택을 동일세대원에게 증여하는 경우 종전주택을 언제까지 팔아야 하나요?

새로 취득한 주택을 동일 세대원에게 증여하는 경우, 양도시한은 증여자의 취득 시기를 기준으로 판단됩니다. 따라서 종전 주택의 양도 시한은 증여자가 새로운 주택을 취득한 시점으로부터 계산됩니다.

 

일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하면서 새로운 주택을 취득한 경우 비과세가 적용되는 지요?

일시적 2주택 상태에서 종전 주택을 양도하면서 같은 날에 새로운 주택을 취득한 경우, 종전 주택을 양도한 후에는 다른 주택을 취득한 것으로 간주되어 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 이 경우, 종전 주택을 양도한 시점에서 다른 주택을 취득하였으므로 일시적 2주택 비과세 특례의 적용이 가능합니다.

 

5년 이상 거주요건을 충족하는 건설임대주택을 분양받은 후 새로운 주택을 6개월 만에 취득한 경우에는 일시적 1세대 2 주택 비과세가 안 되나요?

민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 분양전환으로 취득하고 양도한 경우, 임차일부터 양도일까지 기간 중 세대 전원이 5년 이상 거주한 경우에는 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 신규 주택을 취득해야 하는 조건을 적용하지 않고 비과세를 판정합니다.

단, 기존 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목, 제3호에 해당하는 경우에는 종전 주택의 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않습니다.

일시적인 1세대 2 주택자로 수도권에 소재한 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관이 이전한 시ㆍ군의 지역에 소재하는 경우에는 종전주택을 "5년"이내에 양도하여도 비과세가 적용되나요?

일시적인 1세대 2주택 관련 규정으로서 소득세법 시행령 제155조 제1항을 적용할 때, 수도권에 소재한 법인 또는 「국가균형발전 특별법」 제2조 제9호에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우에 해당됩니다. 이 경우, 해당 법인의 임원, 사용인 및 공공기관의 종사자로 구성된 1세대가 다른 주택을 취득할 때, 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시ㆍ군 또는 이와 연접한 시ㆍ군의 지역에 소재하는 경우에는 제1항 중의 "3년"을 "5년"으로 간주합니다.

 

상속에 따른 2주택 특례

피상속인 주택이 2주택 이상인 경우 상속주택 판단

피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 소유한 경우에는 어떻게 되나요?

상속주택을 판단할 때, 피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음의 순서에 따라 1 주택을 상속주택으로 결정합니다:

1. 피상속인이 최장 기간 보유한 주택
2. 피상속인이 최장 기간 거주한 주택
3. 상속 개시 당시 피상속인의 거주주택
4. 기준시가가 가장 높은 주택
5. 상속인이 선택한 주택

위 순서대로 판단하여 가장 우선순위가 높은 조건에 해당하는 주택을 상속주택으로 선택합니다.

 

공동상속주택

공동상속주택 보유 시 누구의 주택으로 보나요?

공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때, 상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수 지분자는 해당 공동상속주택을 거주자의 주택으로 간주하지 않습니다.

그러나, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우, 아래의 순서에 해당하는 자가 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 간주됩니다:
1. 당해 주택에 거주하는 상속인
2. 최연장자

위 순서에 따라 당해 공동상속주택의 소유자를 결정합니다.

 

상속주택 미분할

일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할 하지 않은 경우는 어떻게 보나요?

소득세법 시행령 제155조 제2항(상속주택 비과세 특례) 및 제3항(공동상속주택 비과세 특례)을 적용할 때, 일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할하지 않은 경우에는 법정상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 간주됩니다.

그러나, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후에 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서 등기 전에 상속주택 비과세 특례 또는 공동상속주택 비과세 특례를 적용받아 1세대 1 주택 비과세를 적용받았다가 등기 후에 비과세를 적용받지 못하여 양도소득세를 추가로 납부해야 하는 경우, 해당 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음과 같이 양도소득세를 계산하여 신고하고 납부해야 합니다:

납부할 양도소득세 = 일반주택을 양도할 때 비과세 특례를 적용하지 않았을 경우에 납부할 세액 - 일반주택을 양도할 때 비과세 특례를 적용받아 납부한 세액

이러한 절차를 통해 추가로 납부해야 하는 양도소득세를 계산하고 납부해야 합니다.

일시적 2 주택자가 상속주택을 취득

일시적 2 주택자가 상속주택을 취득하는 경우에도 비과세 특례를 적용 받을 수 있나요?

일시적 2 주택자가 상속주택을 취득하여 1세대 3주택이 되는 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 있습니다. 이는 상속주택 취득으로 인해 주택 보유 수가 늘어나더라도, 일시적인 상황으로 간주하여 비과세 특례가 적용되는 것입니다. 따라서 해당 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례 규정이 적용될 수 있습니다.

 

혼인에 따른 2주택 특례

혼인합가 요건

혼인합가 비과세 요건은 어떻게 되나요?

혼인으로 인해 1세대가 2주택을 보유하는 경우에 대한 비과세 규정은 혼인한 날로부터 5년 이내에 양도하는 주택에 적용됩니다. 이 규정에 따르면, 혼인으로 인해 1세대가 2주택을 보유하는 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 간주되어 비과세 여부가 판단됩니다.

즉, 혼인으로 인해 1세대가 2주택을 보유한 상황에서 혼인한 날로부터 5년 이내에 양도하는 주택은 비과세 대상으로 취급됩니다.

 

혼인한 날

혼인한 날이란 구체적으로 어느 날을 말하는 것인지요?

혼인은 법률혼으로, 혼인한 날은 가족관계등록법에 따라 지방 관서에 혼인을 신고한 날을 말합니다.

 

1주택자와 2주택자 혼인

1주택자와 2주택자가 혼인하여 1세대 3주택자가 되는 경우에도 비과세 적용 하나요?

1주택(A) 보유자가 2주택(B, C) 보유자와 혼인함으로써 1세대가 3주택을 보유하게 되는 경우, 먼저 양도하는 B주택은 양도소득세가 과세됩니다. 그러나 B주택을 양도한 이후 혼인한 날부터 5년 이내에 양도하는 A주택 또는 C주택에 대해서는 혼인합가에 따른 비과세 특례가 적용됩니다. 이때, A주택 또는 C주택은 양도 당시 조정대상지역에 해당한다면 2년 이상 거주 요건을 충족해야 합니다.

1주택자와 1분양권을 보유한자가 혼인하는 경우

1주택을 보유하는 자가 2020년 12월 31일 이전에 취득한 1분양권을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 분양권을 보유하게 된 후 분양권을 주택으로 취득하는 경우에도 혼인합가 특례 비과세가 적용되나요?

혼인 당시 각자 1주택을 보유한 경우에 해당하지 않으므로, 혼인합가 특례는 적용되지 않습니다. 따라서 혼인 후 5년 이내에 양도하는 경우에도 비과세 특례가 적용되지 않습니다. 이 경우에는 일시적인 1세대 2주택 비과세 규정만이 적용 가능합니다. 따라서 양도할 주택이 어떤 것이든 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

 

거주요건

거주요건이 적용되는 지역에서 혼인 전에 취득한 주택은 거주기간을 어떻게 산정하나요?

거주 기간은 세대원의 혼인 전 거주 기간과 혼인 후 배우자와 함께 거주한 기간을 통합하여 계산합니다. 따라서 혼인 전에 각자의 거주 기간과 혼인 후 배우자와 함께 거주한 기간을 합산하여 5년 이상이 되는 경우에는 비과세 특례가 적용될 수 있습니다.

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