최근 이른바 '빌라왕'이라 불리는 사건으로 인해 전세 사기가 사회적으로 문제가 되고 있습니다. 해마다 수 천만 원부터 수 억 원의 주택 전세 보증금을 제대로 돌려받지 못해 금전적으로 피해를 입는 세입자들이 늘어나고 있습니다. 이번 시간에는 국토부에서 안내하는 전세 계약 시 유의사항에 대해 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.
목차
계약 전 유의사항
무허가 · 불법 건축물 여부 확인
전입신고를 할 수 없는 무허가 · 불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어렵기 때문에 주의해야 합니다. 현장 방문 및 건축물대장 열람 세움터(cloud.eais.go.kr)를 통해 무허가 · 불법 건축물 여부를 확인할 수 있습니다. 건축행정시스템 세움터 바로가기
적정 시세 확인
매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비전세가 비율)이 높은 매물은 조심해야 합니다.
▶ 적정 매매가 및 전세가 시세 확인 사이트 바로가기
선순위 권리관계 확인
나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.
● 등기부등본 확인을 통해 가등기 · 가압류 등의 여부와 담보권 설정 여부등을 확인할 수 있습니다.
● 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인해야 합니다.
임대인의 세금 체납여부 확인
임대인이 미납한 세금이 있을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있기 때문에 체납여부를 확인해야 합니다.
● 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인할 수 있습니다.
● 계약체결 후에는 임대인 동의 없이도 미납국세 열람이 가능합니다. (2023년 4월부터)
계약 시 유의사항
임대인 신분 확인
임대인 본인 또는 임대인의 위임을 받은 대리인과 직접 계약을 체결해야 안전하게 전세계약을 할 수 있습니다. 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인해야 하며, 임대인의 신분증, 대리인의 경우 위임장과 인감증명서 등을 확인해야 합니다.
보증금을 입금할 시에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌가 맞는지 반드시 확인해야 합니다.
면허증 진위여부 조회 면허정보 입력 | 도로교통공단 안전운전 통합민원
면허증 진위여부 조회 면허정보 입력 유의사항 면허증 정보의 일치 여부를 조회합니다.(외국인인 경우 성명란에 공백없이 영어 대문자로 입력을 해주십시오.) '14.08.07부터 개인정보보호법 개정
www.safedriving.or.kr
주민등록증 진위확인/잠김해제 | 정부24
주민등록증 진위확인/잠김해제 공동인증서로 사용자 확인 후 서비스 이용가능 - 인터넷에 의한 주민등록증 진위확인은 공동인증서로 본인확인을 하신 후 사용하실 수 있으며 전화자동응답시스
www.gov.kr
공인중개사 정상 영업 여부 확인
미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고가 발생하게 되면 보상을 받을 수 없습니다.
국가공간정보포털에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인할 수 있습니다. 중개대상물 확인 · 설명서, 손해배상책임 관련증서 등도 확인해야 합니다.
주택임대차표준계약서 사용
주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있으므로, 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다. 아래 첨부된 주택임대차 표준계약서 최신 개정본을 활용하시기 바랍니다.
계약 후 나의 전세보증금 보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 반드시 명시하시기 바랍니다.
계약 후 유의사항
주택임대차 신고
부동산거래신고법 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다. (계약서 첨부 시)
주택임대차 신고는 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 신고할 수 있습니다.
잔금 지급 시 유의사항
권리관계 변동 확인
계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인해야 합니다. 또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급해야 합니다.
이사(입주) 후 유의사항
전입신고
주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
전입신고는 주민센터 방문 또는 정부 24 홈페이지에서 온라인 신고할 수 있습니다.
전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지기 때문에 안전합니다. 하지만 전세보증금반환보증에 가입했다고 해서 전세금 사기로 부터 100% 안전한 것은 아니니, 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
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