특례보금자리론 신축아파트 분양권, 등기 이전 가능 여부

지난 1월 30일 시작된 특례보금자리론이 출시된 지 3주 만에 신청금액이 무려 14조 원이 넘었다고 합니다. 혹시 아직 특례보금자리론을 신청하지 않았거나, 신축 아파트 분양권을 보유 중이신가요? 이번 포스팅에서는 등기 이전의 신축 아파트 분양권을 소유하고 있는 경우 특례보금자리론 신청 가능 여부에 대해 알려드리겠습니다.

 

목차

특례보금자리론 특징

특례보금자리론은 1년간 정부의 지원으로 이루어지는 한시적으로 운영되는 제도입니다. 또한 특례보금자리론은 다음과 같은 특징이 있습니다.

• 주택 가격 : 9억 원 이하
• 소득 : 제한 없음
• 주택 수 : 무주택자 또는 1 주택자
• 대출 한도 : 최대 5억 원
• 금리 : 4.05 ~ 4.45%
• 대출 불가 : 오피스텔, 생활숙박시설 등 준주택, 미등기 건물

위의 특징 중 주목해야 할 것은 바로 '미등기 건물'입니다. 한국주택금융공사에 따르면 미등기 상태인 신축아파트의 신규 입주민들은 이미 입주를 했을지라도 아직 미등기 상태일 경우 근저당권 설정이 불가하기 때문에 특례보금자리론을 이용할 수 없다고 합니다. 

 

신축 아파트의 경우 대부분 여러 세대가 단체로 등기를 하기 때문에 입주 후 등기를 치기까지 보통 2~3달이 소요됩니다. 최근 신문기사에 따르면, 경기도의 어느 아파트 입주민들은 작년 12월에 입주했지만 아직 등기가 이루어지지 않아서 특례보금자리론을 이용하지 못해 하소연 중이라고 합니다. 

그렇다면, 정말 신축 아파트 분양권을 가지고 있거나 입주를 했지만 아직 등기 이전이라면 특례보금자리론 이용이 불가능할까요? 정답은 "절반은 맞고 절반은 틀리다"입니다. 

 

등기이전 특례보금자리론 가능한 경우

아직 등기 이전인 신축 아파트의 분양권을 소유하고 계신 분들도 특례보금자리론 신청이 가능합니다. 잔금대출 실행 전 금융기관과 후취담보 협약을 맺은 경우 특례대출을 이용할 수 있습니다. 이때, 투기지역 및 수도권 투기과열지구의 아파트는 제외되고, 두 가지의 조건을 충족해야 합니다.

1. 300세대 이상의 아파트
2. 임시 사용승인일 이후 6개월 이내

담보주택평가방법.pdf

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출처 : 한국주택금융공사

 

후취담보가 뭔가요? 후취담보란 등기부등본이 없어 대상 아파트에 즉시 담보 설정을 할 수 없을 때 먼저 자금을 집행하고 향후 가능한 시기가 되면 등기부등본에 근저당을 설정하는 것입니다. 

주로 신축 아파트 입주 전 시행사가 여러 금융기관과 협약을 통해 금융기관이 후취담보 형태로 잔금대출을 집단대출로 실행합니다. 잔금대출은 입주 전 특정 기간에 협약은행들을 통해 진행됩니다.

아쉽게도, 이미 은행을 통해 잔금대출을 실행한 경우 입주는 했지만 미등기인 상태라면 특례보금자리론을 이용할 수 없습니다.

정리해 보겠습니다.

● 특례보금자리론 신청이 가능한 경우 (아래 조건을 모두 만족)

1. 아직 잔금 대출 시행 이전
2. 시행사가 금융기관과 후취담보 협약을 맺은 경우
3. 300세대 이상의 아파트
4. 임시 사용승인일 이후 6개월 이내

● 특례보금자리론 신청이 불가능한 경우

1. 이미 잔금 대출을 시행한 등기 이전의 아파트
2. 투기과열지구

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