수도권 주담대 6억 한도 제한! 6.28부터 바뀌는 대출 규제 총정리

정부가 또다시 칼을 빼들었습니다.
2025년 6월 27일, 금융위원회는 관계부처와 함께 「긴급 가계부채 점검회의」를 열고,

수도권 중심의 주택담보대출 규제 강화 방안을 발표했습니다.
가장 주목할 만한 변화는 수도권 주담대에 6억 원의 여신 한도를 신설한 것입니다.

시행은 단 하루 뒤인 6월 28일부터 즉시 적용됩니다.

그럼 이번 조치가 어떤 배경에서 나왔고, 어떤 내용을 담고 있으며,

부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠지 하나하나 살펴보겠습니다.

목차

왜 이런 규제가 나왔나?

최근 기준금리가 인하되고 토지거래허가제가 일시 해제되면서, 수도권을 중심으로 주담대 수요가 폭증했습니다.
금융권 가계대출 증가액은 2025년 4월 5.3조, 5월 6.0조로 연속 상승했으며, 특히 주담대가 가장 큰 증가폭을 기록했습니다.
정부는 "금리를 낮췄더니 집을 사는 데 대출이 몰리고 있다"는 점에 주목했고,

이에 따라 수도권 부동산에 대한 핀셋 규제를 시작한 것입니다.

정책의 핵심 요약 (2025년 6월 28일부터 시행)

✅ ① 수도권·규제지역 주담대 한도 6억원으로 제한

• 지금까지는 대출한도 자체가 없었지만, 앞으로는 수도권 및 규제지역에서 주택구입을 위한 주담대는 최대 6억원까지만 가능
• 단, LTV·DTI·DSR 조건에 따라 실제 대출 가능 금액은 더 적을 수 있음
• 중도금 대출은 예외지만, 잔금대출로 전환 시 6억 한도 적용

✅ ② 다주택자 및 갭투자 주담대 금지

• 2주택 이상 보유자는 수도권 추가 주택 매입 시 주담대 아예 불가 (LTV 0%)
• 1주택자가 기존 집을 팔지 않고 사는 경우도 동일하게 LTV 0%
• 6개월 내 기존 주택 처분 조건 시 예외 적용

✅ ③ 생활안정자금 목적 대출도 1억원으로 제한

• 수도권 내 1주택자는 최대 1억원까지, 다주택자는 아예 대출 불가
• 지방 소재 주택은 이 규제에서 제외 (금융사 자율)

✅ ④ 대출만기 30년 이하로 제한

• 지금까지 40년짜리 장기대출로 DSR을 피하던 방식 차단
• 수도권·규제지역 내에서는 30년 이하로 제한

✅ ⑤ 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

• 갭투자 차단용 규제: 전세보증금으로 매매 잔금을 치르는 방식 차단
• 임대인과 임차인이 동일인일 경우만 허용

✅ ⑥ 생애최초 LTV 80% → 70%로 하향, 전입 의무 부과

• 수도권 생초 주담대는 전입의무 6개월 이내
• 정책대출(보금자리론, 디딤돌대출)도 동일하게 적용

✅ ⑦ 전세대출 보증비율 90% → 80%로 축소

• 수도권 전세대출에 대한 보증 강화로 실수요자 외 진입 차단
• 7월 21일부터 시행

수도권 집값, 진짜 떨어질까?

이번 규제는 고가주택, 다주택, 갭투자 수요를 정면 차단합니다.
이 조치는 단순히 '전세자금 대출을 막는다'는 수준을 넘어서 "이제는 살 집만 사라"는 신호입니다.

서울 강남·서초·송파·용산 등 규제지역은 매수 심리가 급격히 위축될 것으로 보이며,

1. 실거주 목적 외 투자 수요 대거 이탈
2. 신규 매물 증가 → 거래 급감 → 가격 조정 압력 상승

특히 9억 이상 아파트를 보유하면서 대출 의존이 큰 투자자들에게는 직격탄입니다.
즉, 고가 아파트 → 실수요만 남게 되며 거래절벽이 발생할 수 있습니다.

 

반대로, 지방 부동산은 호재일까?

지방은 이번 규제의 직접 대상이 아닙니다.

따라서,

• 대출 한도 제한 없음
• 생활안정자금도 금융사 자율
• LTV 완화 유지

이러한 점에서 볼 때, 규제를 피한 수도권 외곽 및 지방 중소도시는 일시적인 풍선효과를 누릴 수 있습니다.
그

러나 지방 부동산은 금리, 경기 둔화 등 고유 리스크가 존재하므로 선별적 접근이 필요합니다.

 

❗ 단기적 관심지역: 인천, 김포, 파주, 부산 강서구, 대구 수성구 등


자주 묻는 질문 FAQ

Q. 이미 계약했는데 대출 못 받는 건가요?

시행일(6.28) 이전에 매매 계약 체결하고 계약금을 납부한 경우는 종전 규정이 적용됩니다.

Q. 잔금 대출은요?

중도금 대출은 예외지만, 잔금 대출로 전환할 경우 6억원 한도 적용됨

Q. 전세 재계약도 해당돼요?

기존 임대차 계약의 갱신청구권 사용으로 인한 연장이라면, 종전 규정 유지

Q. 대출 만기 연장도 규제 대상인가요?

만기 연장, 금리변경 등은 기존 규정 그대로.
다만 대환이나 증액은 새 규정 적용됨

실수요자와 투자자의 대응 전략

실수요자라면:

• 빠르게 계약과 대출신청을 6.28 이전에 마무리할 것
• 6억 이하 중저가 아파트 중심으로 자금 계획 재정비

투자자라면:

• 수도권 내 갭투자, 다주택 전략은 사실상 불가능
• 자금 여력이 있는 경우 지방 물건 선별적 진입 고려
• 분양권 및 청약 전략으로 전환 필요

 

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